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老旧小区改造进入加速期 三大痛点待解决

 

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老旧小区改造作为惠及民生、拉动基建的重要抓手,各地政府普遍较为重视。

从近期多地披露的老旧小区改造进度可以看出,上半年受疫情影响,各地开工建设速度整体放缓,下半年提速动作明显。

住建部此前公布的数据显示,今年1-7月份,全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个,占年度目标任务(3.9万个)的56.4%,较6月末提高了16个百分点。涉及居民442.74万户,占年度目标任务(约700万户)的62.7%,较6月末提高了15.6个百分点。

全国五分之一住房有旧改需求

据中国城市规划设计研究院城市更新研究所副所长范嗣斌在第十二届全国既有建筑改造大会上透露,按照各地提供的数据不完全统计,目前全国有改造需求的小区32.7万个,总建筑面积65亿平方米,从建筑面积看,约占现有城镇住房总量324亿平方米的20.06%。 

第三方机构根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算,平均每个社区改造所需资金约850万元,每平方米所需改造资金280元。

按照国家要求,到2022年要基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。到“十四五”末,结合各地实际,力争基本完成2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

目前,部分城市陆续披露了老旧小区改造计划。据不完全统计,有26个城市公布了2020年计划改造的小区数量,其中,郑州将改造约1200个小区,在所有城市中居首,西安是另一个改造小区数量过千的城市。其他城市公布的数据都没有超过500个,有18个城市的改造数量都在100至500个之间。

从公布的改造面积来看,截至8月上旬,上述城市中,有21个公布了2020年的老旧小区计划所覆盖的改造面积。所有已公布改造计划的城市,改造面积都超过100万平方米。其中,西安、哈尔滨、杭州、武汉等地,今年都将改造超过1000万平米,最多的西安则计划改造1900万平米。

而从改造计划覆盖的家庭来看,部分城市同时发布了老旧小区的改造面积与覆盖家庭数量。其中,杭州2020年的改造计划涉及家庭最多,达到15万户,另外南昌和武汉的覆盖家庭也超过了10万户,太原、兰州和济南则超过了5万户。

三大痛点亟待解决

业内人士指出,老旧小区改造过程中,最大的难题是标准的制定。标准既需要理论模型支撑,也需要实践应用,最主要的是居民需要。在制定过程中,需要满足老旧小区的功能需要,以用户思维重新构建老旧小区的标准体系,将老旧小区改造变成一种标准化的产品去输出。

据了解,目前在老旧小区改造过程中,既包括老旧小区主体建设,也包括老旧小区周围的配套建设。其中,主体建设主要包括外立面改造、加固、抗震功能升级、改善居住面积等。配套设施建设则包括老旧小区周围商超、图书馆、停车场等一系列配套完善。

老旧小区周边往往有闲置的厂房、闲置的办公楼、闲置的空地,这些周边闲置的资产就是当前老旧小区建设过程中可以加以利用的重要资产。业内人士表示,如何将这些闲置资产利用起来,改善老旧小区周围的环境,是老旧小区改造过程中非常重要的命题。将老旧小区配套和自身改造结合起来,真正改善居住环境,才能达到老旧小区改造的根本目的。

据介绍,目前各地老旧小区改造水平不一,改造技术和交付标准存在较大差异。针对老旧小区改造过程中存在的问题,业内人士指出,老旧小区改造主要存在三方面的痛点:第一,改造资金存在困难;第二,改造过程中存在技术标准不统一问题;第三,住户意见和满意度问题。

而在老旧小区改造过程中,住户意见不统一的问题非常常见。以加装电梯为例,三层以上的住户通常对加装电梯比较欢迎,而三层以下的住户则往往比较抵触。从分析发现,很多老旧小区改造意见不统一,主要和出资有关。因为目前的政策是“谁受益、谁出资”,于是产生了分歧。在实践过程中发现,如果对住户居住条件真的起到改善作用,这一问题可能就会迎刃而解。

形成长效管理机制

实际上,城镇老旧小区改造是造福人民群众、满足人民群众美好生活需要的重要民生工程,对老旧小区的改造不能“一改了之”。

国务院办公厅此前印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》要求,居民委员会、业主委员会、物业服务企业等组织应在改造过程中引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则,共同维护改造成果;建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制,促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法表示,居民委员会、业主委员会、居民会议等自治组织应依据城市居民委员会组织法等相关法律法规的规定,依法积极行使自身职权。一方面基于小区的实际情况建立切实可行的设施管理维护方案,另一方面建立公平合理且具有可实施性的纠纷解决机制,以应对改造工程及后续可能产生的居民纠纷。从人和物两个层面保证小区改造的成果长期惠及居民,切实保障居民的居住权益。

在北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池看来,针对老旧小区普遍存在的居民收入不高、出资意愿低、硬件条件先天不足等问题,政府可以通过制定相应的法律法规将资金来源、居民出资比例,以及改造后的长效管理机制固化下来。比如,在北京市今年出台的《关于开展危旧楼改建试点工作的意见》中,就规定了改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体出资,对政府补贴、居民出资比例都有详细规定。通过引入社会资本、物业管理实现长效管理机制。

住建部有关负责人近日指出,由于城镇老旧小区改造产业的关联度较高,带动效应较强,能够有效的扩大投资和内需,是推动惠民生扩内需有效结合的一项利国利民的重要工作。接下来,要继续深化社会各界对城镇老旧小区改造意义的认识,着力引导群众转变观念,变“要我改”为“我要改”,形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

杨勤法表示,居民如果认为改造方案存在问题,则可以依据城市居民委员会组织法向居民委员会反映。如居民认为需要对小区进行改造,则可以向居民委员会反映,由居民委员会召集居民会议讨论并作出决定。这也符合《意见》要求各地建立激励机制,优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造的精神。

 

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